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房地产税山雨欲来！试点范围多大？如何征收？

生活潇洒的房哥房姐们可能要彻夜难眠了。这异蕊芥一次，房地产税可能真的要来了！

几天前，一则短短不到100字的消息，再次将“房地产税”推上热搜：

“财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责人主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。”

这则被友评价为“字少事大”的消息至少透露出三个信号：

其一，决定房产税立法、征收的四个部门聚齐了，这说明房地产税的相关问题正摆在决策层的案头上。多年缓行、阻碍重重的房地产税开征或将明显加速。

其二，“试点”二字信息量很大。根据官方近几年的定调，房地产税的开征将“立法先行”。而这一次重提“试点”，可能意味着房地产税改革将不再坐等走完所有的立法程序再予以推进，而是择机、视情况增设房产税试点。

其三，谁会成为新的试点城市？房价上涨势头明显的热点区域首当其冲。华夏新供给经济学研究院院长贾康曾多次呼吁，在深圳和海南率先开征房地产税，“这两个地方不能再等了，要拿出改革的胆识和勇气”。贾康对中新社国是直通车表示，如果这一次决心够大，不排除房地产税在更大范围内扩围。

试点范围多大？如何征收？

目前对于试点范围、征收方式官方尚没有透露更多信息。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，房地产税一定会遵循稳妥推进的原则，首先可能是扩大试点城市，总结上海和重庆试点经验，进一步优化征收方式，在房价上涨压力较大的城市扩大试点。

例如：前期，深圳开始实行二手房官坛罐花科方指导价，本质上属于政府评估价，这为房地产税基的确定做了前期探索。目前短期的结果是，深圳二手房交易陷入观望，交易量下降，房价保持稳定。

房地产税试点扩围积累经验和立法推动两条线会如何展开？贾康认为，如果此次能将两条线索互动起来会更好，一方面按照既定节奏走完法定程序，另一方面同步扩大试点范围，这样一旦正式启动立法，本土经验就不再局限于上海和深圳两地，各家经验和特色可能带来不同的方案。至于征收方式是针对增量还是存量，如何设置豁免等还有待具体方案出台。

房产税试点10年

早在2011年，上海、重庆就已经开始试点征收房产税。但10年过去了，房地产税年年都会成为关键热词，但却迟迟未见试点扩围或全面开征。

一个税种的开征过程之所以如此纠结反复，就在于其背后牵动着千家万户的利益。目前我国居民70%以上的财富都集中配置在房地产上。对房地产持有环节征税，将对绝大多数人产生直接影响，特别是手上有多套房者，一旦征税，将面对前所未有的税负压力。

鉴于房地产税对楼市供求乃至房价短期带来的巨大影响，不少人认为，房地产税的出台需要寻找到最佳的时机，这可能也是导致房地产税前行“步履维艰”的一大原因。

不过，从去年年末以来，短短半年时间，官方就五次提及房地产税：

20白羊草20年12月，财政部部长刘昆在《人民》撰文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。这一表态在当年5月份中央“稳妥推进房地产税立法和改革”的说法前加上了“积极”二字。

2021年3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2◆6.甲壳素及衍生物壳聚糖塑料035年远景目标纲要》正式发布，其中明确提出“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方蜜源植物税政管理权”。

4月7日，财政部税政司司长王建凡表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月6日，财政部部长刘昆在《经济》撰文提到，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月11日，财政部等四部门主持召开房地产税改革试点工作座谈会。

开征房地产税，势在必行

缓行10年之后通过扫描电镜进行扫描，房地产税开征突然出现加速的迹象，是什么发生了改变？

——最佳时点未必存在

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，之前人们一直争论的房地产税出台的最佳时点未必存在。目前房地产税的法理基础、技术手段并不存在多大的挑战，只是在中美贸易摩擦除具有常规电子万能的速度宽、新冠疫情等诸多国内外重大事件的挑战中，难以找到一个合适的时机出台。

许小乐说，随着房价与居民债务的螺旋上升，越往后，土地价格和房价与居民实际收入水平越背离，税收越来越体现在对资产价格征税，从而令居民的实际支付压力陡然提升。因此，所谓最佳时点未必存在。

——打破楼市三大僵局

与此同时，房地产市场发生了一些新的变化。比如：许小乐指出，一是金融提振实体经济与资金流向房地产的博弈，靠行政管控的方式难以从根本上切断；

二是防止房价上涨与土地收益之间的博弈，中央看重长期稳定、民生保障和金融风险，地方则关注短期财政收入与支出的挑战，两者长期难以完全统一。

三是居民买房投资和租赁发展不足的博弈，持有成本越低，出租意愿越低，投资房产意愿越强，长期形成坚固的租购偏好越难以破局。因此，他认为，开征房地产税是当前打破僵局的应对之策。

——稳楼市，促改革

对热点城市来说，试点房地产税也是一种现实需要。贾康指出，比如深圳要建设中国特色社会主义先行示范区，需要房价保持稳定，但近年来深圳楼市动辄过热。当地采取了很多行政手段，但效果并不理想。

当然，房地产税并不仅仅是为了抑制市场过热、实现“房住不炒”的短期手段。贾康说，房地产税的开征将有助于房地产业形成健康发展长效机制，对进一步转换地方政府职能，落实分税制改革，调节收入分配的财产配置，激发基层民主化法制化的公众参与等都十分有意义。

——调节收入分配

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现在关于房产税开征的争论很大，甚至有无正当性都有很大争论。有人认为，土地不是小业主的，而且已经缴纳了70年的税费，再去征收房产税，法理上确实有待商榷。但是，他认为，要回到本源，认识到税收的本质功能是调节收入差距、调节贫富差距。

疫情暴发后，房价反而加速上涨，越是高档住宅，价格涨得越快。“有钱人没有受到疫情影响，反而加大高档住宅购置和避险，资产明显增值，房产又一次拉大了财富差距和贫富差距”，李宇嘉说，因此，开征房产税，势在必行。(庞无忌)